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设计成功的可行性研究流程都有哪些?
  一个成功的房地产项目可行性研究报告它的研究流程应该有哪些?下面小编来为大家总结:
 
  步骤A 人员安排组合
 
  注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、制作人员、社会学,环境等专家
 
  步骤B:市场分析
 
  a、宏观因素分析
 
  房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时,首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰,有无地区冲突或战争发生的可能性。
 
  b、区域性因素分析
 
  一般来讲,项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的,差异总是不同程度地存在,仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析,这是因为:首先宏观经济对区域经济的影响程度不同,对有的区域影响大,有的区域影响小;其次区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象,宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响,有的地区反应快,有的地区则滞后性较为明显,投资时必须加以考虑;其三国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响,甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较低,即使在我国宏观经济调整期间,国内资金紧张的情况下,其国际资本所受影响较小,这些地区的项目受到冲击也较小。
 
  c、微观市场分析
 
  对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分,其一是对拟投资房地产市场的分析,其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。
 
  步骤C:市场预测
 
  a需求预测
 
  需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据,运用科学的方法,对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测,从而推断出为了市场对该类物业的需求。
 
  b供给预测
 
  供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据,运用科学的方法,对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析,从而预测为了市场上该类物业的供给情况
 
  c预测方法
 
  通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为:移动平均法,指数平滑法等;因果关系分析法可分为:线性回归法、非线性回归法、模拟法等。
 
  步骤D:成本测算
 
  在房地产开发项目的可行性研究中,项目的成本测算是重要的一环,它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否,如同对租售市场的预测一样,对项目的经济效益有重大的影响,但相对而言,成本测算较易把握。
 
房地产项目可行性研究报告
 
  一般来讲成本构成包括以下四个部分:
 
  A土地前期费:指取得合理的土地的权证,完成土地上现有建筑物的拆迁,开通施工用水、用电、道路以及完成场地平整为止所要的费用。根据取得上地方式的不同,又可分为新征土地前期费、旧区改造前期费和土地批租费三种类型。
 
  B设计和建筑安装工程费:指完成场地的三通一平以后,从规划设计到土建工程、设备安装、装饰工程及小区配套、小区绿化结束所包括的费用。
 
  C市政配套费:指项目开发时必须向城市市政建设所交付的配套费,主要是由于新增房地产项目所引起的水电费。
 
  步骤E:财务评价
 
  项目投资方案评价的指标一般分为两类:
 
  一类是考虑7贴现因素的动态指标,即考虑7货币时间价值因素的指标,包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。
 
  另一类是非贴现的静态指标,即设有考虑货币时间价值因素的指标,如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主,以静态指标为辅。以下简单介绍三种常用的静态评价指标。
 
  步骤F:盈亏平衡分析
 
  盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析,是指在一定的市场生产能力条件下,通过分析拟建项目的产出(量)、成本(本)和收益(利)之间的关系,来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。
 
  盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点(BPe0K-evenP0iDt)即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。一般来讲,在项目产出能力一定的前提下,盈亏平衡点越低,项目的盈利可能性就越大,经营安全性越好。在房地产项目的可行性研究中,所谓盈亏平衡分析指对特定的项目而言,要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。
 
  步骤G:敏感性分析
 
  敏感性分析是研究某些因素发生变化时,项目经济效益发生的相应变化,并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度,还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究,以提高项目可行性研究的准确性。推荐阅读:透视房地产项目可行性研究报告
 
  反应敏感程度的指标是敏感系数:
 
  敏感系数=目标值的变化百分比/参数值变动的百分比
 
  例如:以售价为参数值,以项目的净现金流量现值作为目标值,已知售价增加10%,
 
  净现金流量现值增加20%,则售价的敏感系数=20%/10%=2。
 
  敏感系数可正可负。若敏感系数为负,说明目标值的变化与参数值的变化方向相反,
 
  敏感系数越大,则说明该参量对目标值越敏感,在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。
 
  步骤H:风险分析
 
  风险分析又称为概率分析,利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响,在房地产项目可行性研究报告中对方案的经济效果指标作出某种概率描述,从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。

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